FIRB商业规模豁免详解：外国人还能买澳洲二手房吗？| 铭石律师事务所

自2025年4月1日起，外国人原则上不得购买澳大利亚境内的现房（“二手房”）。这项禁令将执行至2027年3月31日，而澳政府已明确表示：禁令到期后，对外国人购买现房的限制大概率还会延续下去。

对绝大多数外国投资者来说，这条规定的实际影响很直接：现房基本买不了，而新房和空地仍然可以购买。

但这道禁令也不是没有例外，其中的豁免情况也比外界通常理解的要复杂得多。最受关注的一类豁免，是外国投资审查委员会（FIRB）框架下的“重新开发豁免”，即外国人如果打算把买来的旧房拆除，重新开发建房（须至少新增20套住宅），是可以申请获批的。而这一豁免路径已经被市场普遍熟悉。

还有一条不太被提起、但对开发商和大机构投资者来说可能更重要的例外：如果买这些“二手房”是为了支持“商业规模”的住房供应，也有机会获批。本文将详细说明这一豁免条款的运作机制、需满足的条件。在本系列的第二篇文章：《FIRB“商业规模”豁免实战：一宗复杂产权收购案的启示》中，我们将结合一宗复杂的分层公寓产权收购案，说明这一豁免在实务中的具体运作，包括费用影响、申请流程以及财政部通常会附加的条件。

一、先了解现房购买限制的规定

外国人禁止购买现房，是外国投资审查框架下的政府政策。它并不是绝对意义上“永不批准”的法定禁止条款，而是说：凡不属于既定豁免情形的申请，就不予批准。

所谓“现房”，是指此前已作为住宅出售过、或已被使用过的任何住宅。这与“新建住宅”（从未出售或使用过的新房）以及“准新建住宅”（开发商此前出售但交易未能完成交割，且累计使用不超过12个月，准新房）有本质区别。

这个区别很关键。买新房或准新房，外国人通常可以不受限制地获批。而对现房，禁令默认适用，申请人必须主动证明自己符合某种例外豁免情况才行。

另外要说明一点：涉及现房的申请由财政部（Treasury）直接审查，而不是澳大利亚税务局（ATO）。税务局负责普通住宅用地的申请。这一区别不仅体现在审批流程上，更体现在实质审查标准上：财政部对现房申请、尤其是第G项下的申请，会有更大的自由裁量权，并采用逐案审查的方式。

二、第G项：“商业规模”豁免

FIRB框架规定，凡是有助于支持”商业规模”住房供应的现房收购提案，将按个案情况给予审查，不是一刀切拒绝。

官方指引列举了以下几个可能符合这条豁免的例子（但不限于这些）：

现有的“建后出租”（Build to Rent）项目（即开发商盖房用于出租，不卖），且该项目将继续以建后出租模式运营；
退休村；
养老院或长期护理机构；及
学生公寓。

这些例子的共同点在于：这些房子不是供个人自住的私人住宅，而是作为一门持续运营的“住房生意”的一部分。换言之，外国投资者实质上收购的是一项住房业务的权益，而不是一批单独的房产。

这与第F项“重建豁免”在逻辑上截然不同。后者着眼于未来：批准的前提是被收购的住宅将被拆除，并盖以更多新房。而第G项“商业规模”例外并不要求增加住房供应总量，其审查重点在于现有住房用途的性质与规模，以及本次收购是否能让这种商业运营继续下去。

"商业规模"是多大规模？

官方指引并未给“商业规模”一个精确的定义，这是有意为之的，因为每个案子的情况都不一样，需要具体判断。财政部所寻求的证据，是本次收购涉及的住房正作为一项实质性的商业事业在运营，而不是单一住宅，也不是几套零散管理的出租房，而是具备“住房业务”性质的、有相当规模的经营活动。

财政部会考虑的因素包括：涉案住宅的数量、管理安排的性质、该住房是否以机构化或商业化方式对外提供，以及本次收购在结构上是否属于对一项持续经营业务的投资，而不是一次单纯的物业买卖。

铭石律所近期就帮一家由外资控股的澳大利亚开发商，完成了一宗大型旧城改造收购项目，一共涉及跨90多套分层产权（也就是公寓楼里的独立单元产权，strata），交易总额超过3亿澳元。该收购项目正好符合这一框架——涉及跨多个分层产权计划、数量众多住宅单元的大规模收购，属于具有实质商业属性的旧城改造项目的一部分。该项目的FIRB申请正是围绕“商业规模”这项豁免条款展开的，证明了这宗交易所支持的住房供应规模，足以构成“商业规模”。

这宗交易——以及它带给我们在现有公寓产权收购、费用规划、申请流程、财政部通常附加条件等方面的实务启示——将在本系列第二篇文章：《FIRB”商业规模”豁免实战：一宗复杂分层产权收购案的启示》中详细展开。

免责声明：本文基于铭石律师处理复杂FIRB事务的经验撰写，仅供一般性资讯参考之用。文中涉及的具体客户交易细节已作匿名化处理，以保护客户机密。本文不构成法律意见。FIRB规则复杂且高度依赖具体事实，如需针对您自身情况的专业意见，请联系我们的房产律师团队。

资料来源：《1975年外国收购与接管法》（联邦）；FIRB《指引说明6——住宅用地》（第4版，2025年12月12日）；FIRB《指引说明10——费用》（第9版，2025年12月12日）；《2020年外国收购与接管费用征收条例》。