根据澳大利亚政府最新提出的立法草案，外国投资者未来可能需要为一些以往并不被视为“应税澳洲财产”的资产缴纳资本利得税（CGT）。
作为咨询程序的一部分，财政部发布了题为《强化外国居民资本利得税制度》的征求意见稿，显示政府有意扩大外国居民资本利得税规则的适用范围。尽管该草案名义上是对现行法律的“澄清”，但从实际效果来看，相关调整可能显著扩大被纳入征税范围的资产类型，尤其是那些与澳大利亚土地具有紧密经济联系的资产。
铭石律所税务律师团队指出，该草案“通过扩大‘应税澳洲不动产’的定义，将原本不被视为不动产权益的资产纳入其中”，这在实质上是对现行外国居民CGT制度的一次重要扩展。
主要变化有哪些？
1. 应税澳洲不动产范围扩大
此次改革最核心的变化，是对“应税澳洲不动产”（TARP）范围的拓宽。
过去，该概念主要涵盖土地本身的直接权益，例如持有的住宅或商业地产。而根据草案，新定义将延伸至与土地具有紧密经济联系的资产。例如，与土地相关的某些合同性权利（如使用许可、购买选择权等），在特定情况下也可能被纳入外国居民CGT的适用范围。
2. 主要资产测试规则调整
根据现行规定，如果一家公司的资产中有超过50%的价值来源于澳洲不动产，外国投资者在出售该公司股份时需要缴纳CGT。
草案提出引入“365天回溯测试”。也就是说，只要在出售前一年的任一时间点满足该比例要求，就可能触发CGT，而不再仅以交易发生当时为判断标准。
3. 合规与申报要求加强
此次改革还将增加一定的合规义务，尤其是在向澳大利亚税务局（ATO）进行申报方面。相关通知要求将需要在交易安排和时间规划中予以充分考虑。
对投资者意味着什么？
政府表示，此次改革旨在与国际税收标准接轨，并加强对本国税基的保护。但从实际影响来看，其波及范围可能较为广泛。
一些此前被归类为“厂房及设备资产”或附属于土地的资产，未来可能被纳入CGT征税范围。对于可再生能源、电信及基础设施等行业而言，这一点尤为关键，因为这些领域的资产属性在实践中一直存在一定的不确定性。
与此前围绕澳洲本地房产投资者资本利得税CGT优惠政策的讨论不同，本次改革主要针对外国投资者，以及他们从澳洲相关资产中获得的收益。
需要特别注意的是，该规则拟具有追溯效力，可能适用于最早可追溯至2006年12月12日的相关资本利得事项。
时间安排与征求意见
目前，该草案正处于公开征求意见阶段，截止日期为2026年4月24日。
在此阶段，立法仍未最终确定，其具体内容及生效时间将取决于咨询反馈结果。不过，从整体方向来看，政府已明确释放出扩大外国居民CGT适用范围的政策信号。
外国投资者应如何应对？
鉴于本次改革可能带来的广泛影响，持有澳洲相关资产的外国投资者应考虑尽早审视现有投资结构及未来交易安排。
尤其是那些过去未被视为“应税不动产”的资产，在新规则下可能需要重新评估其税务处理方式。
及早获取专业意见，有助于识别潜在风险，并在政策落地前做好应对准备，避免出现意料之外的税务后果。
对于涉及复杂结构或高价值资产的情况，建议咨询我们经验丰富的澳洲税务律师，以更准确评估本次改革对具体资产配置或未来交易的影响。
