2026–27 年度预算专栏：论澳大利亚房地产投资变化

2026年5月12日晚7:30，当财长 Jim Chalmers 递交第五份联邦预算案时，澳洲房地产市场的 “游戏规则” 其实已经悄然生变。

对很多房地产投资者来说，这次预算案带来的，已经不只是“税多一点还是少一点”的问题，更像是一场自1999年以来最深层的结构性调整。短短几个小时内，“负扣税”、“CGT”等关键词迅速登上了热搜。

但如果我们跳出税务本身，从法律与商业的角度深入去看，您会发现政府释放出的信号已经非常明确：

未来的税务红利，将不再无差别地流向所有房产，而是将更集中流向那些能够增加住房供应的新建住宅。

过去二十多年，澳洲投资者的成功往往建立在三个默认的逻辑上：

然而，随着这份预算案的落地，这些过去几乎被默认不会改变的规则，开始出现明显松动。

负扣税：从“全面适用”走向“只偏向新房”

在目前的制度下，只要投资房产生亏损，投资者通常都能利用负扣税来抵扣个人工资或其他收入。比如，一名年入 20 万澳元的投资者，在悉尼购买一套投资公寓后，由于利息和维护成本较高，每年产生约 2 万澳元亏损。在现行制度下，这 2 万通常可以用于抵扣个人应税收入，从而大幅降低整体税负。

但预算案划出了一道分水岭：从 2027 年 7 月 1 日起，未来新增购买的二手房，可能不再享有负扣税待遇。从政策方向来看，政府已经不再鼓励您投资已有房屋，而是鼓励您去买能增加供应的新房。

不过，政策留了一扇窗，即 “旧制度保护（Grandfathering）”政策。只要您的房产合同是在 2026 年 5 月 12 日晚 7:30 之前签署的，现有待遇预计仍会保留。这就让一个以前常被忽略的问题变得至关重要：合同到底是什么时候签的？

在法律实务中，合同签署的确切时间、交换记录、甚至电子签署的时间戳，都可能直接影响未来的税务待遇。如果出现倒签合同或人为模糊签约时间的情况，未来不仅会面临 ATO（税务局）的严审，严重时甚至可能涉及税务合规风险。

相比负扣税，资本利得税（CGT）的改革目前讨论还没那么激烈，但其影响可能更深远。现行制度下，个人持有资产超过 12 个月，卖房时通常可以享有 50% 的资本增值折扣。

关于 CGT 制度本身的争议、历史背景，以及它如何影响房地产投资与退休规划，我们之前也有更详细的分析文章：《澳洲资本利得税改革争议：投资房产与退休规划全面解析》。

根据目前的预算方向，现行的 50% 资本利得税折扣制度预计将从 2027 年 7 月 1 日起，被结合“成本基数指数化（cost base indexation）”及资本利得 30% 最低税率的新框架所取代。

与现行统一适用固定折扣的方式不同，新制度将根据通货膨胀调整资产的成本基数，税务只针对扣除通胀因素后的“实际增值”部分征收。

最复杂的地方在于 “过渡期”。新政并非一刀切：2027 年 7 月 1 日之前的资产增值部分，可能仍适用旧制度；而之后的增值部分，则可能按照新的指数化方式计算。这意味着，如果您在 2030 年卖掉一套 2018 年买的房子，您的增值部分可能要被拆成两个阶段分别计算税务结果。

这种复杂性将直接影响到：房产出售、家庭信托分配、财富传承与继承规划，甚至是离婚时的财产分割。

此外，预算案同时也释放出一个值得关注的方向：新房未来可能享有更灵活的税务选择权。也就是说，部分新建住宅在出售时，可以选择沿用旧的 CGT 折扣方式，或使用新的指数化计算方式。从法律角度看，新房未来不仅是房地产产品，更可能成为一种“税务结构产品”。

海外买家的日子也变得更紧了。预算案不仅将购买二手房的禁令延长到了 2029 年，更重的一手落在了 “空置税” 上。如果外国投资者持有的物业一年内空置超过 6 个月，相关税费将进一步提高。

更值得关注的是监管逻辑的转变。过去，很多人觉得“实际居住”的界定很模糊，比如偶尔回来住住或留给家人住。但未来，监管层会通过水电使用记录、居住证明、出入境记录以及大数据交叉比对进行严查。“是否真实居住” 不再是形式问题，而是实质性的合规问题。

同时，政府释放了强烈的监管信号：对于“代持”或违规购买的安排，未来可能不仅是行政罚款，甚至会涉及刑事调查。对于协助海外买家进行违规交易的中介、顾问甚至法律服务提供者，未来的责任认定也将更加严苛。

从政策方向来看，这些变化背后，其实反映的是澳洲房地产政策正在出现一次明显转向。

过去二十多年，政策环境整体上更偏向于鼓励资产增长，鼓励长期持有，和鼓励房地产投资。但现在，政府面临的现实压力已经发生变化。

在悉尼，墨尔本等城市，房价长期高于工资增长速度，租赁市场持续紧张，首次置业门槛越来越高。因此，政府现在更关注的问题是：如何让投资资金流向“增加住房供应”，而不是继续集中在存量房市场。

也就是说，房地产已经不再只是单纯的市场问题，而已经变成了税务，移民，基础设施以及社会政策的综合体。

最直接受到影响的，通常是以下几类客户。

计划购买投资房、尤其是二手房的投资者：
过去很多投资逻辑建立在：“负扣税 + 长期资本增值” 的黄金组合模型之上。但如果未来二手房无法继续享有负扣税，这个模型本身就可能需要重新计算。
已经持有多套投资物业的客户：
虽然现有物业预计不会被追溯影响，但市场预期本身，也可能改变投资者需求；资产流动性；以及未来价格表现。
使用信托或公司结构持有资产的家庭，也可能受到较大影响：
因为过去很多结构设计，本身就是建立资本利得税折扣长期存在的前提上。一旦规则变化，过去“合理”的安排，未来未必仍然最有效。
对于同时持有商业物业与家庭资产的企业主而言，问题可能会更加复杂。
物业该个人持有还是公司持有？信托是否仍然有优势？出售商业物业时，税务结果是否发生变化？ 这些问题未来都可能需要重新评估。